Step 1: Find a USDA-Eligible Home Priced Over $200k

USDA loans are designed for rural and suburban homebuyers and offer 0% down payment financing. While you can technically use a USDA loan for a home under $200,000, this strategy works best when the home is priced above $200,000—this is because seller concessions are tied to a percentage of the purchase price.

Step 2: Negotiate 6% in Seller Concessions

To cover your closing costs and buy down your interest rate, you need to negotiate 6% of the purchase price in seller concessions. This means if the home is priced at $250,000, you’ll need the seller to agree to $15,000 in concessions.

🔹 Why is this important? Seller concessions allow you to roll closing costs, prepaid taxes, and insurance into the loan, reducing your out-of-pocket expenses. Additionally, you can use the concessions to buy down your interest rate, lowering your monthly mortgage payment.

Overcoming Seller Objections

Not all sellers are eager to give up 6% in concessions. However, there’s a way to overcome this objection—by offering a higher purchase price.

Example:

• The home is listed at $240,000 and the seller is hesitant to give $14,400 in concessions (6%).
• You offer $250,000 instead, allowing the seller to cover most of the $15,000 in concessions.
• Win-win: The seller still gets a fair price, and you get the concessions needed to cover costs and lower your interest rate.

⚠ Important Consideration: The home must appraise for the higher price for this strategy to work. If the home recently had a price reduction, there’s a better chance of justifying the increased offer price with the appraiser.

Step 3: Meet USDA Loan Requirements & Have a Strong Financial Profile

While USDA loans offer great benefits, they are not always easy to qualify for. You need to show the lender that you’re financially responsible.

One key requirement for this strategy is having at least one compensating factor—but preferably more.

What Are Compensating Factors?

A compensating factor is something that helps strengthen your loan application. Since USDA loans already offer 0% down financing, lenders look for additional financial strengths to offset the risk.

Here are some compensating factors that can help:

✔️ Three Months of Reserves (Preferred Option) – Having at least three months' worth of mortgage payments in liquid savings (checking, savings, or retirement accounts) reassures the lender that you have a financial cushion.

✔️ Job Stability – Having two or more years at the same job or within the same industry strengthens your application.

✔️ Low Debt-to-Income Ratio (DTI) – A DTI under 41% makes you a stronger candidate, showing you have room in your budget for the mortgage payment.

✔️ Credit Score & On-Time Payments – While USDA technically allows a 580+ credit score, a 640+ score significantly improves approval odds, especially when using seller concessions and rate buy-down strategies.

✔️ Minimal Monthly Debts – If you have no car payments, low credit card balances, and no personal loans, you’re in a better position to qualify.

Step 4: Ensure the Home Appraises for the Increased Price

If you negotiated seller concessions by raising the purchase price, the home must still appraise at that amount.

🔹 How to Improve Appraisal Success:

• Choose a home that recently had a price reduction—it’s easier for an appraiser to justify the increased price if the home was previously listed at a higher amount.
• Have your real estate agent pull comparable sales (recent similar homes sold in the area) to support the new price.
• Work with a knowledgeable lender who understands USDA guidelines and appraisal requirements.

The Bottom Line: This Strategy Works, But It’s Not for Everyone

This method of covering closing costs and buying down your rate using seller concessions is a real and proven strategy—but it requires several moving parts to align:

✅ Finding a USDA-eligible home priced over $200,000

 ✅ Negotiating 6% in seller concessions (or increasing the purchase price to make it work)

 ✅ Having strong compensating factors to qualify

 ✅ Ensuring the home appraises for the increased offer price

It may not be easy, but if all these pieces come together, you could buy a home with little to no out-of-pocket costs and lock in a lower interest rate for more affordable monthly payments.

If you’re interested in exploring this strategy, let’s talk! I’ll help you understand the process, what’s required, and if this approach makes sense for you. 

Call or Text 970-829-2437

 💻https://www.markcrunk.com

#USDAHomeLoans #ZeroDownPayment #ClosingCostsCovered #HomeBuyingStrategy #FirstTimeHomeBuyer